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一、2016年房地产市场分析

（一）2016年河源市区土地市场分析

1、土地供应情况

2016年河源市源城区共有85宗土地挂牌出让，与去年同期的27宗对比，上升214%。出让总用地面积为3009917.93 ㎡，与2015年795425㎡相比，上升378%。

2016年出让的85宗土地中，有住宅用地11宗，商服用地17宗，工业用地55宗，其他用地2宗。挂牌出让总用地面积为3009917.93㎡，其中住宅用地343305.7㎡，商服用地547587㎡，工业用地2086126㎡，其他土地32900㎡。

2、土地成交情况

2016年河源市源城区共成交（出让）土地76宗，与2015年同期的15宗对比上升400%。成交总用地面积2708248㎡，与2015年同期573391㎡对比，上升472%。

2016年成交（出让）的76宗土地中，有住宅用地8宗，商服用地16宗，工业用地51宗，其他用地1宗。成交总用地面积2708248㎡，其中住宅用地231659.4㎡，商服用地528538㎡，工业用地1924453㎡，其他土地23597.2㎡。

以上数据显示，住宅、商服、工业等各类型用地均有地块流拍，由此可见，上述区域地块成交情况是政府招商引资政策导向的结果，并不是市场各方参与主体对土地需求的真实体现，土地市场整体仍呈低迷状态。

政府通过控制土地供应量以调整供需关系，稳定楼价，使得2016年土地市场整体保持相对稳定状态。但是，随着城区“东拓西优、南扩北连”的发展思路逐步清晰，新城东片区、江东新区板块呈现出强劲的发展势头，同时迎客大桥的建成开通，赣深高铁建设引起房地产市场逐步升温，房企看好市场，重燃拿地热情，预计2017年土地市场稳定中将略有小幅上升。

（二）2016年河源市区商品房市场分析

总体看来，市区市场总供给大于总需求，房源充足，需求增长，房价稳中略升。具体情况如下：

1、供应情况

2016年度市区批准预售商品房面积136.04万㎡，同比增长1.43%，共计11904套，同比增长14.29%；其中住宅批准预售119.29万㎡，同比增长3.55%，共计9967套，同比增长8.01%。主要在售项目有：宝豪·御龙湾、上林苑、东江湾、河源恒大名都、雅居乐花园、华南城十里东岸、碧桂园·东江凤凰城、华侨城、源盛阁、坚基美丽城、东大财富中心、万隆·幸福城、东江巴登城、一通国际汽车城、中心壹号教育城等。

2、销售情况

2016年度市区新建商品房销（预）售面积191.3万㎡，同比增长19.87%；共计16236套，同比增长21.86%；成交金额103.98亿元，同比增长21.77%。

2016年度市区二手房交易面积78.97万㎡，同比增长48.5%，交易套数5546套，同比增长41.95%。交易金额约19.70亿元，同比增长62.41%。根据同致诚评估对河源市商品房样本楼盘的指数监控显示，2016年河源住宅三级市场的房价处于缓慢上升状态，每月均有较小幅度的上涨，环比涨幅约为2%。

3、房价情况

2016年度市区商品房均价5436元/㎡，同比增长1.59%，其中商品住宅均价5332元/㎡，同比增长8.12%。

具体房价分布：3000-4000元，占14%；4000-5000元，占32%；5000-6000元，占39%。

4、户型结构（此部分仅针对商品住宅）

（1）以住宅面积划分：建筑面积90-120㎡占47%；120-144㎡占27%；144㎡以上占14%；别墅及复式住房占1%。

（2）以住宅户型结构划分：3房占56%；4房占24%；4房以上（不含4房）仅占6%。

（3）以购房对象划分：本市区占16%；县区占42%；外市（含港澳台）占42%。

通过以上数据可以看出，中小户型是商品住宅是销售的主力军，也验证了投资市场为辅，刚需市场为主的市场格局。

二、2017年河源市区房地产市场展望

从2016年度房地产的销售数据来看，河源市区商品房不仅在销售面积、销售套数上与去年同期相比有了较大程度地上升，在销售价格方面也连月呈现小幅上涨的趋势。表明楼市观望情绪在逐步消散，购房者积极购房的意识趋于增强。2017年我们预测：

一、新建住宅方面。2016年随着城区“东拓西优、南扩北连”的发展思路逐步清晰，迎客大桥的建成开通及高铁建设的影响下，热门楼盘如华南城·十里东岸、碧桂园·东江凤凰城、雅居乐花园、恒大名都、宝豪·御龙湾、坚基美丽城等大受追捧。预计2017年新建中小户型商品住宅的价格稳定中略有小幅上升。

二、商铺、写字楼、别墅等将持续销售难度大、空置率高、投资回收期长的特点，价格难有大幅的上涨。去年，坚基商业中心、万隆城购物中心的开业，带动周边商铺有略升趋势；但面临着租金收益低、电商冲击及品牌同质化的冲击下，购物及消费的选择将会变的更加多元化及灵动，因此，商铺价格不会有大幅度上涨空间。写字楼、别墅的供给则明显过剩，导致部分写字楼租金可能继续下降，空置率可能继续上升。

三、二手住宅方面。根据同致诚评估对河源市商品房样本楼盘的指数监控显示，2016年河源市区住宅三级市场的房价处于缓慢上升状态，每月均有较小幅度的上涨。我们预测，2017年二手房市场将持续保持稳中略升趋势。

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