2016年前三季度河源市宏观经济分析

2016年前三季度,河源市经济总体平稳，主要经济指标增速同比有所提高，呈“稳中有进、稳中向好”的发展态势。

1

规模以上工业稳定增长

2016年前三季度，河源市完成规模以上工业增加值254.99亿元，同比增长9.5%，高于全省平均2.8个百分点，位列全省第3位。完成全社会工业增加值275.69亿元，同比增长9.0％，增速比去年同期提高2.7个百分点。

2

消费市场增长较快

2016年前三季度，河源累计实现社会消费品零售总额392.23亿元，同比增长12.0%，增幅比上年同期提高1.9个百分点，扣除物价因素，实际增长11.4%。前三季度，全市限额以上单位实现商品零售额82.40亿元，增长14.2%，增幅比上年同期提高11.6个百分点。其中，粮油、食品类零售额4.73亿元，增长11.6%，增幅较为稳定。中西药品类零售额2.98亿元，增长20.7%，增幅比上年提高2.5个百分点；文化办公用品类零售额1.33亿元，增长15.2%；服装、鞋帽、针纺织品类零售额1.33亿元，增长28.1%，增幅比上年同期提高15.9个百分点；汽车类零售额28.36亿元，增长52.4%，增幅比上年同期提高29.9个百分点，增速均明显高于限额以上单位商品零售平均增长水平。石油及制品类零售额28.78亿元，下降7.7%，降幅比上年同期收窄3.4个百分点。其他主要大类商品中，日用品类零售额增长7.6%，家用电器和音像器材类增长2.4%，金银珠宝类下降20.1%，销售形势不容乐观。

3

固定资产投资较快增长

固定资产投资较快增长，但重点项目投资进展缓慢。全市累计完成固定资产投资468.74亿元，同比增长19.6%，增速比1～9月提高1.6个百分点，位居全省各地级以上市第四位。分产业看，第二产业成为拉动全市固定资产投资增长的主引擎。第一产业投资6.32亿元，增长29.6%;第二产业投资181.07亿元，增长33.4%，对全市固定资产投资增长的贡献率为59.2%，拉动其增长11.6个百分点;第三产业投资281.35亿元，增长11.9%。1～10月，全市完成重点项目投资160.73亿元，完成年度计划目标的62.6%，与时序进度对比反差较大。

4

商品房销售快速增长

全市完成房地产开发投资129.50亿元，增长25.8%。商品房销售面积270.02万平方米，增长49.1%，商品房销售额115.94亿元，增长49.0%，增速同比分别提高30.7和32.6个百分点。

2016年河源市前三季度房地产市场总体分析

1

2016年河源市前三季度土地供应情况

2016年前三季度河源市共有136宗土地挂牌出让，与去年同期的87宗对比，上升56%。出让总用地面积为337.96万㎡，与2015年前三季度250.24万㎡相比，上升35%。

2016年第三季度河源市共有136宗土地挂牌出让，从成交区域看,源城区28宗,占比21%,龙川县16宗,占比12%,和平县23宗,占比17%,东源县44宗,占比32%,连平县8宗,占比6%,紫金县17宗,占比12%。

从用地性质看,住宅用地(兼容商服)36宗，商服用地39宗，工业用地58宗，其他用地3宗。挂牌出让总用地面积为331.63万㎡，其中住宅用地(兼容商服)73.94万㎡，商服用地88.70万㎡，工业用地163.41万㎡，其他土地5.58万㎡。

2

2016年河源市前三季度土地成交情况

2016年河源市前三季度共成交（出让）土地116宗，与2015年同期的89宗对比上升30.34%。成交总用地面积267.96万㎡，与2015年同期266.07万㎡对比，略有上涨。

2016年河源市前三季度共成交（出让）土地116宗，其中住宅(兼容商服)用地36宗，商服用地29宗，工业用地47宗，其他用地4宗。成交总用地面积267.96万㎡，其中住宅用地74.95万㎡，商服用地67.81万㎡，工业用地117.91万㎡，其他土地7.29万㎡。

通过数据显示，2016年土地供应量及成交量较2015年均有上涨，但成交价均以挂牌出让底价成交，无溢价率；其中工业用地成交宗数为47宗,成交面积为117.91万平方米,占整体成交的44%,政府对区域及地块招商引资的政策导向明显。

3

2016年前三季度河源市区商品房市场分析

总体看来，河源市区市场当年新增供给稳中略降，房源充足，需求增长，房价稳中略升。具体情况如下：

①供应情况

2016年1-3季度市区新批准预售商品房面积68.89万㎡，同比下降26.81%，新批准预售商品房套数5767套，同比下降16.31%。其中住宅批准预售面积57.03万㎡，同比下降25.86%，住宅批准预售套数4807套，同比下降18.3%。主要在售项目有：宝豪·御龙湾、上林苑、东江湾、河源恒大名都、雅居乐花园、华南城十里东岸、碧桂园·东江凤凰城、华侨城、源盛阁、坚基美丽城、东大财富中心、万隆·幸福城、东江巴登城、一通国际汽车城、中心壹号教育城等。

②销售情况

2016年1-3季度市区新建商品房预售面积127.28万㎡，同比增长13.91%;预售套数10869套，同比增长16.77%;成交金额69.17亿元，同比增长14.84%。

2016年1-3季度市区二手房交易面积54.22万㎡，同比增长42.72%，交易套数3725套，同比增长32.05%。交易金额约13.26亿元，同比增长56.4%。

2016年1-3季度市区商品房均价5434元/㎡，同比增长0.82%，其中商品住房均价5262元/㎡，同比增长7.61%。③房价情况

1）具体房价分布：3000-4000元，占13%;4000-5000元，占35%;5000-6000元，占37%。

2）以住房面积划分：建筑面积90-120㎡占47%;120-144㎡占26%;144㎡以上占14%;别墅及复式住房占1%。

3）以购房对象划分：本市区占16%；县区占41%；外市（含港澳台）占43%

通过以上数据可以看出，90-120平方米的户型占47%，三房的户型占58%，由此可见中小户型是商品房销售的主力军，也验证了投资市场为辅，刚需市场为主的市场格局。

核心结论及后市预测分析

①2016年前三季度，在政策宽松的驱动下，市场各类需求得以集中释放，土地市场也应势复苏；从河源房地产市场看来，市区市场总供给大于总需求，房源充足，需求增长，房价稳中略升。

②2016年土地价格保持相对稳定，商品房在各类宽松政策下进一步升温，但由于整体经济不景气，电商对实体店铺冲击等,导致商铺、写字楼、别墅、大户型高档住宅等难销售，空置率大、资金回收期长、风险大，预测在2017年该类物业“有价无市”的局面将持续，销售难度较大，价格下行空间较大。

③从区域看,2016年下半年挂牌成交以江东新区土地为主,预计2017年江东片区应成为发展的新热点。（国策河源 技术部）

国策机构

始创于1995年

国家建设部一级房地产评估机构

全国范围执业土地估价机构

全国A级资信土地估价机构

资产（含证券期货）评估机构

土地规划甲级资质

工程咨询机构

土地登记代理机构

中国房地产估价师与经纪人学会常务理事单位

连续三年全国排名前五

现已在北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、重庆、天津、南京、长沙、佛山、东莞、惠州、中山、河源、郑州、福州、珠海等地成立分支机构。

专业从事房地产评估、土地评估、资产评估（含上市公司资产评估）、征收（拆迁）评估、土地规划、房地产投资咨询顾问、土地登记代理服务等。

如果你觉得这篇文章不错，欢迎点击右侧按钮分享到朋友圈。

-------------------------------------------